房屋70年产权到期后该何去何从?收费仍是争议焦

2017-09-09 19:08 来源:网络整理

  日前,《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》(下称《意见》)正式公布,这是我国首次以中央名义出台产权保护的顶层设计,备受社会各界关注。

  “坚持平等保护”是《意见》中五大原则之一,在五大原则基础上,《意见》对公众普遍关心的土地与房屋财产问题作出了方向性的指示:研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

  早在1990年,国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明文规定了土地使用权出让最高年限,其中居住用地七十年,工业用地五十年,教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年,商业、旅游、娱乐用地四十年,综合或者其他用地五十年。

  此后,“住宅70年产权到期后何去何从”便一直是悬在全国业主们心中的大石,由于政策层面迟迟未有相关文件出台,各界人士对这个问题讨论的热度也一直持续。

  《物权法》起草者之一、中国人民大学常务副校长王利明曾对界面新闻记者表示,当年《物权法》起草时,在土地使用权续期问题上争论得比较激烈,后来确定为“事后延长”的方案,也就是业主的土地使用权期满后,不需要审批就可以继续住,实际上业主的土地使用权突破了70年。

  如今,《意见》的出台意味着,住宅70年到期后房屋可以续期已成为事实。北京大学法学院教授、民法研究中心主任尹田对界面新闻记者表示,在这个时间节点,《意见》的颁布显得非常重要,它确定了总的政策,意味着政府将要重视和着手去解决产权归属和产权保护方面的问题。

  实际上,中国的产权问题一直没得到较好解决,国家财产、集体财产和私有财产等不同性质的财产在法律上的地位并不相同。过去,人们更加注重保护国有资产,把它放在非常高的地位,私有财产虽然也受到保护,但观念上认为它是个低等级的产权。

  “我们一直主张要平等保护,各种合法的财产都神圣不可侵犯,但在观念上没有完全解决,也为公权力的滥用创造了条件,导致老百姓的财产不安全,投资性的财产也缺乏长远的预期,所以社会的财产秩序建立不起来,”尹田称,如今从最高层的角度来定位,让所有合法的财产都同等受到保护,是一个重大进步。

  既然这一次中央对70年产权到期的问题释放出信号,将进行顶层设计,研究续期法律安排,那么到期的产权续期是否需要收费?是否还会出现今年4月温州部分住宅土地使用权到期后续期需缴几十万手续费的情况?

  我国《物权法》第一百四十九条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。该法中,并未明确自动续期如何续,以及是否需要交费。而《城市房地产管理法》第二十二条规定,土地使用权期满,经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

  这也导致了学界对土地使用权期满后是否应缴费续期产生了两种不同的意见。据《新京报》报道,今年4月,有法学界专家在一个研讨会探讨住宅土地使用权如何续期时提出,凡是不满70年的住宅建设用地使用权,到期后必须续期到70年;住宅建设用地使用权70年到期后,经过自动续期,使这个权利变成一个永久性的建设用地使用权,国家不应在续期时继续收费。

  此外,到期后经过自动续期变成永久性住宅建设用地使用权后,应当确定土地使用权人与国家作为土地所有权人之间的关系,可以考虑收取必要的、不是过高的税金,但应当经过立法机关立法决定。

  不过,也有专家学者认为,由于土地使用权期满后续期问题关系到社会福利分配的公平,所以应缴纳部分费用。尹田表示,如果主张延期不收费或少收费,拥有房屋所有权者便享有政府补贴等社会福利,没有房屋者则没有,房子多、房子大的人享受到的福利多,房子少、房子小的人享受到的福利少。

  尹田同时指出,续期的收费标准需要考虑老百姓的承受能力,政府该让利的就让,一些该减免就减免,如果收费过高,则会造成新的社会矛盾,大大影响了普通百姓的生活质量。

  随着房产税试点的加深,也有声音提出,将房产税和房产权续期的问题联系起来。“我们可以将房产税和70年土地使用权的问题合并起来一起解决,如直接考虑在房产税设计里将土地出让金包含进去。”尹田建议说。

  2014年10月,十八届四中全会决议提出完善社会主义市场经济法律体系,编撰中国民法典。尹田介绍,目前我国民法典的起草工作已经在进行,明年三月,民法总则将颁布,而未来的三年里,我国将对包括物权法在内的几个法律进行修订。

  “按照计划,2020年整个民法典将颁布,能否将关于土地使用权存在的这些问题解决,这三年是一个非常好的机会。”尹田说,除了住宅的土地使用权问题,还有工商业用地的延期等问题都需要解决。 

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