以公司名义买房 真能避开限购吗?

2017-09-27 20:15 来源:网络整理

    杭州出台限购政策后,不少失去购房资格但仍然看好杭州楼市发展潜力的外地购房者,想到了“曲线救国”——以公司名义在杭州买房。甚至有人表示,以公司名义先囤几套房,以后可以增值,万一哪天企业经营不善,还能像之前的A股市场出现的“ST公司靠卖两套房扭亏为盈”那样,留个后手。

    根据9月18日杭州出台的实施住房限购有关事项操作细则,自9月19日起,暂停在市区限购范围内向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。也就是说,本次限购针对的是居民家庭,企业、公司确实不在限购范围内。

    不过,以公司名义买房,并不像看上去那么美。记者从税务部门、二手房中介、资深房产律师等处了解到,以公司名义买卖房产,交易成本不低,而且风险不小,有些貌似能规避税费的手法,实际操作起来非常麻烦。

    初始投入成本高:

    一次性付款,契税按3%计算

    对于很多想“曲线救国”的外地投资客来说,以公司名义买房,虽然能规避限购政策,但因为绝大多数银行的按揭贷款业务仅针对个人买房者,公司购置房产需一次性付款,这意味着初始的投入成本就很高。要到取得产权证后,才能进行抵押贷款。

    而且,无论是非住宅、普通住宅还是非普通住宅,只要是以公司名义购房,均需按照房款的3%缴纳契税,不享受税率减半的优惠;另外还需缴纳0.05%的印花税。根据杭州市地税部门今年5月印制的房产交易税费简明表,购买商品房时,针对个人买房者和单位买房者的税率是不同的,具体如下:

    房产持有成本高:

    每年要缴纳房产税

    虽然未来个人所持有的房产要全面征收房产税已经讨论得甚嚣尘上,包括前两天上海市地方税务局正式开征2016年度个人住房房产税有关事项,就引发了一波热议,但到目前为止,这一政策仍只局限在全国少数几个地区,浙江暂时还未对个人开征房产税。

    不过,根据1986年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》,对于公司名下的房产,每年需缴纳房产税,具体税费为:每年房产原值 70% 1.2%。在具体操作过程中,不同的地区对不同性质的企业(如高新企业、扶贫单位等)可能会有三年内免房产税的优惠。

    此外,公司购房所需缴纳的税目较多,计算较为复杂,购房人最好向相关税务部门详细咨询具体税费金额。

    手续准备资料多:

    要有股东会决议

    以公司名义购房,要准备的资料肯定比比个人购房要多。浙江中原地产的相关工作人员列了一份基本的清单:营业执照副本复印件、税务登记证副本、组织机构代码副本、公章、法定代表人身份证复印件、股东会决议等。

    原价转卖公司名下房产

    能规避高额税费吗

    目前杭州地税部门对个人卖家出售住宅房产,主要征收:

    1、增值税及附加。其中超过2年(含)免征,未满2年按不含税收入 5.6%征收;

    2、个人所得税。其中,转让家庭唯一住房免征个人所得税;非家庭唯一住房的,则按(转让收入-房屋原值-合理费用-转让过程中缴纳的税金) 20%征收个人所得税,或按房屋转让收入的1%核定征收个人所得税。

    相比之下,对于出售公司名下房产,在交易过程中则需要缴纳:

    1、增值税及附加。按(不含税收入-不含税购置原价) 5.6%征收;

    2、土地增值税。按(转让收入-扣除项目金额) 四级超率累进税率征收;或由税务机关按成交价格的5%的核定征收;

    3、印花税。按成交价格 0.05%征收。

    此外,转卖公司名下房产,还要缴纳企业所得税,目前一般按转让所得收益 25%征收。企业所得税通常按季预缴,年终汇算清缴。

    有人发现了——两者相比较,出售公司名下房产,如果以当初房屋买入价格的原价卖出,可以规避高额的营业税和企业所得税。那么,像普通二手房买卖中的阴阳合同(即正式合同中做低房屋总价,余款另签一份补充合同)那么操作,可行性大不大?

    对此,浙江腾飞金鹰律师事务所高级合伙人、资深房地产律师陈钟认为,首先,这种做法涉及偷税漏税,属于违法行为;其次,企业的每一笔账目都有进出明细,要作假并不容易;再者,房屋成交过程中,会有相关部门做房价评估,价格做得太低一般是通不过的。

    看来,普通人要用公司名义买房避开限购,还真的没那么容易。

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