上半年新增土地供应同比翻倍 宅地成交额唐家和

2017-07-10 09:56 来源:网络整理

  珠海房产之窗讯  南都记者获悉,珠海房天下数据监控中心统计珠海市国土局数据显示,2017年上半年,珠海全市新增供应90宗土地,供应面积为280.43万平方米,同比增长约99%.与2016年同期相比,今年上半年增加了近10 0万平方米土地供应。其中,供应出让的住宅地13幅,已经与2016年全年的宅地供应量持平。2 8幅商业用地,工业用地45宗,其他类型4宗。

  值得注意的是,商服用地、工业用地等非住宅用途的土地,多数以底价成交。住宅用地虽出现“抢地”现象,但亦有多幅未以最高价成交。土地市场在调控大环境下,房企拿地态度现理智趋势。

  从珠海房天下监控的数据进行分析,2017年上半年,香洲区(保税区-洪湾)成交商业面积占比最多,唐家和横琴的住宅成交占总收入最高。

  在今年上半年的土地拍卖中,地块供应区域比较均衡,除了已无净地供应的市区,高新区(金唐)、高栏港(平沙新城)这些后来居上的新城地块都有较大面积的供地。

  南都记者发现,与往年相比,今年上半年,珠海的土地拍卖方式也出现了较为明显的变化,体现在官方引入多种全新的拍卖方式、小面积地块越来越多、房企间强强联合开发的情况越来越明显。

  热点区域扫描

  东部中心城区

  横琴-香洲南湾片区仍是商业用地供地主力

  今年上半年,东部中心城区的横琴-香洲南湾片区仍然是商业用地供地主力。珠海房天下数据显示,上半年横琴商服用地供地5宗,面积为13.16万平方米,成交19.78亿元,未来将会提供50万平方米的商业产品。

  值得一提的是,今年上半年,横琴区域关注度最高的地块有两宗。

  6月底,珠横国土储2017-05横琴住宅用地挂拍,该地块一改横琴住宅用地长达3年多的“断供”,此地块自挂牌出让以来一直备受关注。经过房企的竞价,最终由珠海中冶名恒置业有限公司以楼面地价22000元/平方米,总价50 .12亿元竞得。该地块位于横琴新区千寿道东侧、爱琴路南侧、千福道西侧、环岛北路北侧,是一宗二类居住用地、中小学用地、社会停车场用地、道路用地、公园绿地,宗地面积为169301.35平方米。该地块起始价为20000元/平方米,最高限价为28000元/平方米。

  此外,2017年2月8日,横琴建筑面积超20万平方米的商务大地块——珠横国土储2016-01的地块以总地价约10亿元成功拍出,竞得者为央企中国铁建投资集团有限公司。据了解,这是中国铁建在横琴的第二次大手笔拿地。该地块位于横琴新区环岛东路东侧、观澳路南侧、都会道西侧、兴澳路北侧,计容积率面积≤200700 .5平方米,起拍楼面地价4994元/平方米,最终成交总价为1002298297元。规划土地用途为商业服务业设施用地,出让年限40年。

  而香洲的供地区域基本在保税区-洪湾港周边的发展区域,在2017上半年,该区域商服用地供地面积达27.62万平方米,其中,保税区供应5宗8.76万平方米商服用地,未来预估约有25万平方米商业产品推出,其余为洪湾港建设用地。除了洪湾定向宅地,该区域商服用地皆为底价竞得。

  平沙新城

  上半年宅地供应量最大

  未来35万平方米货量入市

  平沙新城是今年上半年珠海宅地供应最大的一个区域。作为珠海未来两年着力发展的区域,平沙新城上半年推出4宗宅地,总面积超15万平方米,未来将会为该区域提供35万平方米货量。值得关注的是,该区域迎来了碧桂园和保利两大房企首次入场,

  4月20日,珠海楼市新政出台后,首次挂出两块商住地,分别为位于高栏港经济区平沙新城汇海路东北侧、邻善路东南侧的17035/珠国土储2017-13地块,以及位于高栏港经济区平沙新城汇海路东北侧、傍德路西北侧的17036/珠国土储2017-14地块,先后被两大房企碧桂园和保利拿下。近期,平沙碧桂园保利海悦天境花园和保利碧桂园海棠花园两大住宅项目批前公示,这意味着,4月20日出让的两大住宅地块项目,将由碧桂园和保利两大房企联手打造。

  此外,上半年平沙还有两块为“10年禁售”住宅地块。

  6月初,珠海万华房地产开发有限公司以总价2.08亿元,以4000元/平方米楼面价+ 5044平方米配建竞得珠国土储2017-16地块。该地块用于企业员工生活配套项目建设,项目所建住宅仅限销售给珠海高栏港经济区辖区范围内注册的工业企业员工,员工所取得住宅自核发《不动产权证》之日起10年后方可转让,具体须符合高栏港区管委会制订的相关管理细则,并由高栏港区管委会负责核准企业员工身份。

  同日,三一海洋重工有限公司以总价6.25亿元,以5000元/平方米+100平方米配建竞得珠国土储2017-26地块。该地块位于高栏港经济区平沙新城起步区启航路东侧、铭恩路西北侧,地块面积近5万平方米,用于企业员工生活配套项目建设,项目所建住宅仅限销售给竞得人及其实际投资人在本地的关联企业员工或珠海高栏港经济区辖区范围内注册的工业企业员工,员工所取得住宅自核发《不动产权证》之日起10年后方可转让,具体须符合高栏港经济区管委会制订的相关管理细则,并由高栏港经济区管委会负责核准企业员工身份。

  金湾航空新城

  上半年仅两地块挂牌

  华发大手笔布局商都业态

  去年土地市场火热的金湾航空新城,2017年上半年只有两块土地挂牌,其中一块为纯商业用地,另一块为商业功能达65%的商业、住宅用地。两块土地均在航空新城土地中轴线上。最终由本地国资珠海联港和华发分别竞得。

  上半年,金湾航空新城关注度最高的地块,莫过于华发5.41亿拿下的商住用地。

  上月月底,位于金湾区西区片区启动区山湖海路北侧、金鑫路西侧的珠国土储2017-38地块出让,这是一宗占地2.28万平方米的商务、二类居住用地,起拍价为楼面价5300元/平方米,最高限价为7900元/平方米。最终,该土地由华发珠海华熠房产开发有限公司以楼面价7900元/平方米配建2397.48平方米12000平方米,总价5.41亿竞得。

  重兵布局航空新城的华发,还将在这里打造另一个华发商都,目前,珠海市住规建局已经公布了该项目的修建性详细规划批前公示。该项目已进入建筑规划设计阶段,总投资15亿元,预计2020年投入使用。

  南都记者了解到,金湾华发商都位于金湾航空城核心区内,金河大道与迎河西路交会处,北距金湾互通立交约3公里,东距机场路1公里,周围楼盘林立。项目总用地面积5.8万平方米,建筑面积11.8万平方米。按照计划,该项目将建4层商业裙楼和地下1层的商业区、停车场等。

  据介绍,金湾华发商都业态将与目前华发商有较大不同,增加了“街区商业”概念,市民“逛街”将更加方便。根据该项目商业规划形态,金湾华发商都将以“街区商业+集中式商业”的形式出现在消费者面前。其中,集中式商业业态主要是零售、餐饮、超市、影院、娱乐和儿童主题区;街区商业将为零售、餐饮、娱乐配套组团。

  高新区

  珠海北站TOD板块

  一天拍出五块地

  继去年创下29120元/平方米的地价记录后,珠海北站T O D板块在今年上半年推出5块地,在同一天拍出。

  6月初,高新区唐家一连有5宗住宅用地开拍,此次拍出的五宗地块,其中一块被招商蛇口地产竞得,一块被黑龙江高盛地产竞得,一块被仁恒置业竞得,其余两块地被万科地产收入囊中。5地块总价近35.97亿。

  与此前拍卖方式不同,这些地块起拍价均为15000元/平方米,限价20000元/平方米,竞得者还需配建人才住房和公共租赁住房。

  当天拍卖的前两宗地块均被万科地产竞得。该企业以楼面价18400元/平方米、配建人才住房和公共租赁住房2868 .44平方米,总价8 .8亿元,竞得第一宗住宅地。第二宗住宅地块也被万科以楼面价17800元/平方米,配建人才住房和公共租赁住房2005 .34平方米竞得。

  当天拍卖的第三宗地块招商蛇口地产以楼面价20000元/平方米+ 600平方米配建面积竞得。第四宗地块黑龙江高盛地产以楼面价20000元/平方米+ 4331 .42平方米配建面积竞得。第五宗地块则由仁恒置业以楼面价20000元/平方米+ 500平方米配建面积竞得。

  三大变化

  南都记者发现,与往年相比,今年上半年,珠海的土地拍卖方式也出现了较为明显的变化,体现在官方引入多种全新的拍卖方式、小面积地块越来越多、房企间强强联合开发的情况越来越明显。

  A

  引入多种全新拍卖方式

  与传统“价高者得”的模式不同,上半年,珠海推出和成交的多宗地块采用新的竞拍模式,不少地块由竞价转为竞配人才住房或公共租赁住房面积;也有地块还规定要竞争自持面积和规划设计方案。此外,为了吸引产业进驻,部分地块还限制10年不得交易,只能卖给拿地企业员工。而在珠海西区,政府还对部分地块做了投资强度和营业额规定。

  在出让条件中,政府规定,“土地溢价率超过一定比例,由竞价转为竞配人才住房或公共租赁住房面积”、“地块只可出售给企业员工及区域内企业注册员工,获得《不动产权证》后十年不得出售”、“配建面积达到住宅建筑100%时,政府收回土地”、“地块项目自竣工验收之日起第二个年度内,土地投资强度不低于人民币5000元/平方米”、“项目自竣工验收之日起第三个年度内,年营业额(含进驻项目企业)不低于人民币8亿元,项目年纳税额(含进驻项目企业)不低于人民币1500万元”……一系列新规袭来,不少开发商重新调整土地竞拍方式。

  最值得一提的是上月底出让的横琴“巨无霸”住宅地,与此前出让的其他地块不同,该地块的出让条件规定,当地块的最终竞买价格未达到最高限价时,报价最高者为竞得人;当地块的竞买价格达到最高限价时,转为竞人才住房和公共租赁住房面积。当竞买人报出增配面积达到最高增配面积时,转为竞企业自持商品住房面积。而当竞买人报出企业自持商品房面积达到最高自持面积时,转为评审规划设计方案,竞买人在签署同意参加规划设计方案评审的《承诺书》后进入规划设计方案评审环节,通过专家评审得分最高的规划设计方案提供者为竞得人。

  B

  宅地供应面积小 总价低

  今年上半年,珠海的住宅地供应普遍呈“小面积”的趋势,如在平沙新城的珠国土储2017-13和2017-14地块就被分割为两块出售。据珠海房天下统计,除了6月28日横琴拍出超16万平方米“巨无霸”宅地和两块“十年禁售”的宅地外,其余的地块宗地面积均不超过5万平方米。

  “多规则”、“小面积”、“低总价”的拿地趋势下,有业内人士指出,这无形中增加了企业的开发成本,加快中小房企的淘汰,有利于提高珠海的发展品质,同时从侧面凸显了政府主导开发的决心,避免出现空城的情况。

  C

  合作开发减少开发成本

  不少品牌开发商为了减少开发成本,让产品更具整体性,皆采取合作开发的模式,例如平沙新城的珠国土储2017-13和2017-14地块分别由保利和碧桂园竞得,近日在民政局的地名备案上,两项目名皆冠上了两间品牌房企的大名。

  而在近期即将面市的时代保利·中环广场项目,也是由时代地产与保利地产联合开发,该项目位于十字门商务区湾仔片区,地理位置优越,将主打“商务中心+会展+交通(轻轨和口岸)”概念。

  业界分析

  过去长期供地不足

  土地容易溢价成交

  “按照我们公司的监测数据显示,最近五年来,珠海平均正常挂牌的土地面积与当年的商品房成交面积的比例普遍集中在13%-18%之间,土地供应量不足,意味着这几年以来,珠海楼市一直在消耗存量土地,这也导致了珠海房价长期居高不下。”大家地产董事陈志指出,今年上半年,珠海进入供地小高峰期,主要原因是国家此前推出新政策,要求土地稀缺、库存量少的城市加大土地供应,珠海响应国家号召增加供地,这也是大势所趋。“今年上半年,珠海供地的区域,基本上都集中在香洲周边的新区,如平沙新城、高新区等,这些地方都属于未来刚需购房者流向的区域。但我们也看到,这些区域最新的成交地价,有些已经接近主城区价格,对刚需导流的真正效果不明显。珠海土地价格高企。主要原因是过去长期供地不足,导致只要有土地一推出来,都会溢价成交。”

  “上半年,珠海不管是从供地面积上,还是从土地收入上,同比都有大幅增加,”横琴纬业策划总监李强指出,主要原因是珠海在响应政策的号召,通过前端增加土地供应,以缓解终端的销售价格上涨的趋势。“今年上半年的土拍市场规则越来越多,从原来的价高者得到现在的竞配建、竞自持、竞方案、限售年限、限售范围等等一系列的花样玩法。特别是佛山出现了首个土地自持70年,近期上海也推出两幅地块,只租不售,可以看到,房企从原来的开发商变为了包租婆。未来,整个房地产的各环节将因为土拍规则的改变产生颠覆式变化。”

  李强指出,上半年珠海供应的土地众多,其中也不乏横琴、唐家等优势区域的住宅用地供应,但并没有出现2016年房企火热抢地的情况。“一方面,由于地块大多设定了最高限价,因此最终成交地价不会出现高价,另一方面,各大房企对于拿地也越来越谨慎,整个市场在慢慢地回归理性。各种各样的土地政策出台,无非是政府想让更多的有实力的开发商真心留下来,在珠海扎根,同时也能起到稳定市场、稳定价格的作用。”

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